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らせNEWS&TOPICS

不動産賃貸経営博士の『お悩み大家さん』の質問に回答しました-NEWS&TOPICS-

お知らせ

2018/06/07

分譲マンションの建替え!マンションが解体された時点で未償却の分は全額償却される?

質問
賃貸中のマンションが、耐震基準を満たさないこともあり、建て替えられます。100戸くらいの戸数で、私の所有するのは1戸です。決議は昨年済み、2019年中に解体・着工、2021年完成です。今の面積より狭い広さで無償で取得、追加の資金を出して今と同じ広さのものを取得、追加の資金をさらに出して、今より広いものを取得、の選択ができて、私は今より広いものを取得する予定です。

未償却の建物、2019年解体された時点で未償却の金額全額償却できますか?償却できれば不動産所得は赤字になりますが、それは給与所得と損益通算できますね?

2021年以降、新しく取得した物件を賃貸するとき、それ以降償却できる金額はどうきまるのでしょうか?

回答

賃貸マンションは、その取得価額を建物部分と土地(敷地権)部分に按分し、前者は減価償却資産として費用計上、後者は譲渡するまで費用化されない資産として保有していくことになります。マンションを全部取壊して建替える場合、建物部分の未償却残高は全額費用計上されることになります。これは従前から営んでいる賃貸事業の一環として考えられるためです。

マンション取壊しの際に発生する必要経費として、建物の未償却残高に費用計上、業者に支払う取壊し費用があります。金額が大きくなるのでその年度の不動産所得の金額は赤字になることがあるでしょう。この不動産所得の赤字は損益通産といいその年度の確定申告において他の所得と通算することができます。そして計算された年間所得税が、給与所得、事業所得や年金の雑所得について源泉徴収された金額を下回る場合はその超過分は還付されます。損益通産の後になお赤字がある場合、白色申告の場合はその年度で打切りですが、その年度で青色申告をしており、その後も継続して青色申告書を提出する場合には、その赤字分は繰越して翌年以降3年間の年度の所得から控除することができます。工事が長期にわたり1年を超え、不動産所得が無い場合でも青色の確定申告をしてください。また取壊し年度の前年も青色申告している場は、純損失の繰越に代えてその損失額を生じた年の前年に繰り戻して前年分の所得税の還付を受けることもできます。

新しいマンションが竣工し賃貸を開始したとき、減価償却の対象となる建物の耐用年数は新規取得財産としてRCなどの場合は47年で償却します。またマンションに付随する設備(電気工事、ガス工事、上下水道工事、冷暖房設備など)は15年、その他備品などは取得価額を分けてそれぞれの耐用年数で償却します。マンション建築に係る請負契約書の金額をその工事内訳書や見積書などを参考に合理的に各資産に按分します。

新たな資産の取得にかかる不動産取得税、建物除却・保存登記の登録免許税などはその支出した金額を新マンションの賃貸開始した年度の必要経費に算入します。

青色申告

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2070.htm