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2018/08/28

【マンション建て替えに税の視点 促進法に基づく優遇措置解説】

耐震強度不足の老朽マンション建て替え促進法に基づく税の優遇措置を解説する

防火意識が高まる9月。巨大地震に対する備えが促されるが、悩ましいのは、旧耐震基準で建てられた1980年以前の老朽マンションの建て替え問題。税制全般に精通した『薬袋税理士事務所』の所長薬袋正司さんが、この課題に税制の起点から行う助言で言及するのは、「マンション建替え等の円滑化に関する法律」に基づく税の優遇措置だ。「円滑化法は、老朽化したマンションの建て替えがしやすいように売却と解体の決議要件を緩和するなどの改正も行われましたが、税の優遇措置も重要な促進要因です。前のマンションの区分所有権などを新しいマンションの権利に移行する権利変換にともなう特例措置がその一つ。前に住んでいた住戸については、譲渡がなかったものとみなされて譲渡所得税がかからず、登録免許税も以前の資産評価額を限度として非課税になったり、不動産取得税が権利変換に伴って取得する土地価額の5分の1相当額が控除されたりする優遇措置があります」

もう一つが建て替え事業にともなって転出する場合の特例措置。「建て替え時に転出する場合は、優良住宅地などのための譲渡として、譲渡益2000万円までのぶぶんに限り軽減税率、所得税10%、住民税4%が適用されます。やむを得ない事情で転出する場合には、譲渡所得に対して1500万円の特別控除を受けることができます」

マンション建て替え事業の施行主体にかかる優遇措置もある。「円滑化法に基づく建て替えで設立されたマンション建替組合が非収益事業として得た所得は非課税となります。また、建替組合などが転出者から売り渡された資産や保留床について、登録免許税が非課税になり、建替組合が非収益事業を行う事業所は事業所得税が非課税になります」

薬袋さんのもとには、建て替えに直面した賃貸マンションのオーナーなどから、減価償却資産である建物部分の未償却残高の税務上の処理方法などに関する相談も寄せられ、耐震強度不足の老朽マンションが150万戸に迫る中、その助言は建て替えで生じる問題解決の道しるべになる。